2004年中國廣告支出189億美元，同比增長32%，10年間增長了幾十倍，已經(jīng)成為全球第五大廣告市場，房地產(chǎn)行業(yè)依舊春光無限。

      2004年商品房竣工價值5952.48億元，同比增長12.3%；商品房銷售額10375.71億元，同比增長30.0%，其中廣告投入超過75億元。

      05年地產(chǎn)，別把廣告當(dāng)回事。新政與國八條一出，廣告之能事不再。所謂的“出賣生活方式”“升值地段”“SOLO”“SOHU”等等玩意就像被施了咒一樣，成了推廣商自娛自樂的手段，只供業(yè)內(nèi)人士來欣賞罷了。

      毋庸置疑，廣告在樓盤品牌戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略、樓盤定位等等方面曾經(jīng)是一把有效的利器。房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，各地的樓盤已經(jīng)是遍地開花，空置房比比皆是。盡管如此，各地的開發(fā)商、代理商、炒房客甚至地方政府之間奇跡般地形成默契，把房價搞的一漲再漲，購房者怨聲載道。

      05年，政府一出面，地產(chǎn)商掙扎了幾下，其囂張的氣焰漸漸熄滅。房地產(chǎn)市場遭遇三九冬季，即使市中心黃金地段的房子也像得了便秘病，眼睜睜賣不出去。報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告、公交廣告、夾報、電梯、雜志等等輪番轟炸，一樣不管用，銷量還是如此。

      05年，地產(chǎn)廣告到底怎么了？筆者曾在某省會城市操作一市中心小戶型樓盤U，主管其推廣策略，對廣告的作用進行了深入的研究，得出結(jié)論：廣告的作用微乎其微，廣告的作用僅僅有3個，地產(chǎn)廣告越簡單越好，別把廣告當(dāng)回事。

 

      樓盤U在沒有進行任何推廣手段之前，只是給項目上了圍墻，50天有咨詢登記客戶700批，踩盤比例10%左右；第一期報紙廣告接咨詢電話35批；經(jīng)過一個多月的形象推廣，直到售樓部開業(yè)，接到咨詢電話共800批，踩盤比例10%左右，其中報紙200批，網(wǎng)絡(luò)100批，樓市雜志30批，廣播5批，其他40批，路過以及通過圍墻425批，占53%以上。

    消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對于前期形象推廣策略中，能深入人心的形象是項目的VI主色調(diào)：紫色。

分析：房地產(chǎn)市場的區(qū)域性非常強，一是因為本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平，二是因為本區(qū)域居民的居住習(xí)慣，三是因為工作地點就近習(xí)慣。因此，對于新推出的樓盤，廣告只要告訴人們你的樓盤要賣，對于地段、環(huán)境、配套、增值潛力他們更清楚。

 

      考慮到3點，筆者認(rèn)為這方面的說明仍然還是必要的。一是讓購房者找到你的售樓部；二是讓你的樓盤與地段形成統(tǒng)一體；三是對于既有的競爭對手以及即將出現(xiàn)的競爭對手，預(yù)備好和他們打地段比較戰(zhàn)（當(dāng)然，自己的樓盤地段不值一提的話，最好閉嘴了）。

      樓盤U在內(nèi)部認(rèn)購及開盤造勢階段（約40天），接到咨詢電話600批，其中報刊及網(wǎng)絡(luò)320批（包括夾報等），踩盤比例10%，項目樓體本身宣傳280批，踩盤比例5%以內(nèi)。

      也許，僅僅如此說明不了任何問題，用真正的事實說話才有效。在通過非項目本身媒體廣告咨詢的客戶中，拜訪比例僅約占60%，認(rèn)購比例僅竟然不到15%；而路過直接登記客戶中，認(rèn)購比例達到約30%以上。廣告的作用變得微乎其微。

    分析：房子不同于普通的消費品，任何人都不會像買副食、買服裝一樣沖動購買，需要理性考慮與比較配套、戶型、價格等等多方面的因素。而要得到這方面的信息，絕對不會相信廣告或者軟文上所講的那些，親自去看看是他們一定會做的。所以，告訴他們你的樓盤在什么地方，對于配套、戶型、裝修、價格一定要上門去了解。

 

      電話號碼算地產(chǎn)廣告最重要的東西，可謂眼睛吧，因為你做廣告的目的不就是希望別人給你打電話嘛。

      所以，告訴人們你的銷售電話是多少，保持聯(lián)系。

 

      總結(jié)：房地產(chǎn)消費者最關(guān)注的幾個要素：地段、戶型、配套、價格。地段是不言而喻的，戶型與配套需要親自看的，價格是你不會老早就告訴他的。

      既然如此，對于地產(chǎn)營銷，就別搞得本末倒置，好好研究一下項目規(guī)劃、戶型設(shè)計、銷售策略與定價更重要。